サービス付き高齢者向け住宅と相続税対策

以下の資料は、「サービス付き高齢者向け住宅」のセミナーを開催したときのパワーポイントの一部を使用しています。

サービス付き高齢者向け住宅を活用した相続税対策の仕組み

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法人化による相続税の節税対策

私の事務所の顧問先で、今から20年前に提案した事例をご紹介します。

私が提案した事例は、個人でマンションを建設されているケースで、マンションを法人に売却する方法です。

売却に伴い法人に不動産取得税や登録免許税、司法書士への報酬など一時的に多額の支払いが発生しますが、あえて実行しました。

「サービス付き高齢者向け住宅」を不動産オーナーが建設される場合は、最初から法人でされることを検討してください。

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20年後の現在の会社の姿をご覧ください。

私の提案した結果が20年後に明らかになっています。

  1. 預金等は 1,000万円から8,300万円へ7,300万円増加
  2. 建物等は減価償却によって、26,000万円から8,700万円に減少
  3. 借入金は23,800万円から0円に減少
  4. 以上の結果、資本の部は△10万円から16,300万円に増加

会社の財産は飛躍的に増加していますが、相続税はかかりません。

なぜなら、ご長男が株主だからです。勿論、ご長男が亡くなられたら、この会社の株式は相続財産になりますが、それは次の代の話です。
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20年間の会社の利益は、役員を家族にして役員報酬を支払うことによって、会社の節税を実施します。

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法人と個人の納税額の比較

下のスライドをご覧ください。

この事例は法人化することによって、年間448万円の節税ができます。

節税額はケースバイケースですが、法人化することによって節税できる理由は、

  1. 所得を分散できる
  2. 給与所得控除ができる
    などです。

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個人で不動産業をすると所得税と相続税の二重課税になる

亡くなられた御主人は、堅実な方で毎年1,450万円を20年間、合計2億9,000万円を貯金されました。

素晴らしいことですが、残念ながら相続税の節税にはなっていません。

相続税の税率が50%と仮定すると、1億4,500万円も相続税を支払わなければなりません。
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さらに、考えて頂きたいことは毎年貯金されていた1,450万円は所得税等の税金を支払った残りのお金です。

この残ったお金に相続税がかかっているのです。

このように個人で不動産業をすると、まず毎年所得税等がかかり、さらに残ったお金に相続が発生したときに相続税がかかってしまいます。

これを避けるためには法人化するしかありません。

生活費・教育費は贈与税が非課税

私が相続税の税務調査で経験した事例をご紹介します。

税務署は家族全員の預金残高を全て調べて来ており、あまりにも亡くなられた御主人の預金が少なく家族に多いので、贈与税を支払わず贈与したのではないかと疑っていたようです。

亡くなられた御主人は、同族会社からもらった給料や地代などの収入を同居している家族の生活費に全てあてられていました。そのため、銀行預金は収入の割に非常に少なかったです。

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一方、家族は同族会社から給料をもらっていますが、生活費は亡くなられた御主人が払っていましたから、銀行預金は貯まる一方でした。

このことを税務署に説明して納得してもらいました。

個人と法人の比較

個人と法人の比較備考
法人の財産には相続税はかからない。・株式は相続財産になるので、株主は相続人にする。
・相続人(次の代)の死亡時は、株式を所有している
ので相続税の問題が発生する。
役員報酬として払えば、贈与税がかか
らずお金を渡せる。しかも会社の経費になる。
所得税や住民税はかかるが、贈与税の方が一般的に高い。
法人は所得を分散出来るので税金が安
くなる。
・所得税は超過累進税率(最高、住民税と合わせて50%)
・給与所得で受取ると税金は安い(給与所得控除)
個人の場合は所得税と相続税の二重課税・現金を非課税で贈与したり、建物等を取得して相続
税の節税は可能。

法人化によるメリットと注意点

【メリット】

  1. 相続税等の節税
  2. 税務署は個人の必要経費に厳しい
  3. 法人は節税対策が豊富(役員報酬、保険、少人数私募債、退職金など)
  4. 所得税は高く、法人税は安くなる傾向(法人税率の引下げ30%⇒25.5%、軽減22%⇒19% 平成24年4月1日以降開始事業年度から)

【注意点】

  1. 相続税節税の短期対策は、個人が有利な場合があること。
  2. 不動産(長期所有)の売却益は個人有利、売却損は法人有利。
  3. 相続人1人に1社の法人を設立し、その相続人を株主とする。
  4. 役員は複数の親族がなる(但、学生や未成年などは除く)
  5. 資本金は1,000万円未満にする。
  6. 固定資産税の2~3倍の地代を支払い、税務署には無償返還の届出書を提出する。

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