地主の「サービス付き高齢者向け住宅」投資のリスク

こんにちは。介護専門税理士の松本昌晴です。

週刊ダイヤモンド



今週の週刊ダイアモンドは、介護関係の記事が、満載です。

  1. 老人ホームVSサービス付き高齢者住宅
  2. サービス付き高齢者住宅の選び方
  3. サービス付き高齢者住宅ランキング
    などです。

私が興味を持ったのは、「土地活用でサ高住提案が急増 建設会社の甘い試算は要注意」という記事です。


地主が気を付けるべき点として、次の6点があげられていました。

1不動産のサブリース事業であるため、利回りが低い

要介護度度の低い入居者が多い場合、介護事業による収益はあまり期待できない。

2家賃保証だからといって、安心はできない。

契約書の中に借り上げ賃料を途中で引き下げられる条項が入っている。サ高住は、建設ラッシュが続いており、競争激しくなっている。入居率が上がらなければ、借り上げ賃料の引き下げ要請につながるのは不動産業界の常識だ。

3補助金額・税制優遇にだまされない

サ高住は原則1戸25㎡。一部の税制メリットを受けるには30㎡以上という広い面積が必要となるため、高い利回りは出にくい。

4提案者が建設会社だと、建築費が高くなりやすい

提案案者が建設会社の場合は、相見積もりをできないので競争がないので高い建築費を払わされることがある。

5介護事業者(運営事業者)選びが最も重要

建設会社が最初から介護事業者を用意しているケースが多いが、介護事業者のサービスは人に依存する面が強いため、バラツキが多い。社歴や評判をよく調べて、きちんと業務をこなせる介護事業者を慎重に選ぶ必要がある。

6表面利回りが9%以下で、全額借り入れの資金計画は、もうからない

建設会社による建てたいだけの提案が多い。必要な費用を計上しない予測収支に注意。



以上のリスクに対して、サ高住は、決してもうけがあついビジネスではないが、軌道に乗ればアパートなどに比べて長期間、安定した収益が生まれる可能性があるとして、投資をする際には、メリットとデメリットを理解しておくべきだとしています、


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