甘くないサ付き住宅開設の融資判断（日経ヘルスケア2013年4月号）

こんにちは。介護専門税理士の松本昌晴です。

日経ヘルスケア2013年4月号から、私が興味を持った記事をご紹介します。

「甘くないサ付き住宅開設の融資判断」のタイトルの記事です。

金融機関が「サービス付き高齢者向け住宅」に融資するときの判断基準が書かれています。

以下では、記事の内容を要約しました。

詳しくは、日経ヘルスケア2013年4月号をご覧ください。

「サービス付き高齢者向け住宅」など医療・福祉分野に、前向きに融資する金融機関が増えています。

しかし、審査基準は甘くなく次の４点で融資の可否を判断されます。

大手介護事業所によるものを除き厳しく審査する一方、医療法人の計画に対しては幾分ハードルを下げる。
「なぜ新規事業を行うのか？」「事業のコンセプトはしかっりしているか？」「提供している医療サービスとの相乗効果があるか？」などを尋ね検証する。

収入
1. 通常、稼働率80～85％で採算が取れるか？
2. 近隣の環境を調査した上で、妥当な戸数の計画か？
3. 立ち上がりの入居者数は、きちんとした市場調査のもとに計算されているか？満室になるまで2～3年（30～50戸程度の場合）を要するのが一般的とみている。
4. 併設事業所が提供サービスの入居者の利用は、80％程度かさらに安全性を見込んでいるか？
費用
1. スタッフ確保の難しさから前倒しで人員確保が必要なため、早期から人件費等を織り込んでいるか？
2. 定期的な修繕費用が織り込まれているか？
3. 賃貸物件の場合は家賃が妥当か？
利益
目安となる利益率は、福祉医療機構の経営分析参考資料で、介護老人保険施設の9.3%、特別養護老人ホームの7～7.7%。

償還年数（＝借入金額÷年間留保利益）を算出し、16～25年程度であれば妥当と判断。
しかし、金融機関が15年超の期間で融資するのは少ないので、しっかりとした計画を作成する必要がある。

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